איך המספרים מחושבים

ערוץ govmap (רשות המסים — שכבת המפה): סריקה גיאוגרפית של פוליגוני עסקאות סביב כל עיר, ללא דפדפן. תורם רחוב, מספר בית וקומה (397,980 עסקאות עם כתובת). אין בו שדה שנת-בנייה. הוא משמש בעיקר לכתובות — ולא לחישוב מחיר, כי נמצא רועש (סטייה של עשרות אחוזים מהחציון הרשמי, לשני הכיוונים, בין ערים). יוצא הדופן היחיד: ב-27 ערים שכיסוי nadlan בהן דק מכדי לבנות עשור, סדרת "כללי" נבנית מ-govmap — ובאותן ערים מוצגת הודעה על כך בעמוד העיר עצמו, מעל הגרף.

ערוץ nadlan (רשות המסים — deal-data חתום): ה-API הרשמי עם חתימה קריפטוגרפית, כולל שנת בנייה — הבסיס לסיווג. מכסה אנונימית ~1,000 עסקאות לחלון שאילתה; אנחנו פורשים אותה בפילוחי חדרים, סוג-עסקה, חלונות-זמן ורמת שכונה. רץ אוטומטית כל לילה (02:30) עד השלמת 10 שנים בכל עיר.

הכיסוי שלנו אינו שווה בכל הארץ. מתוך 165 יישובים במאגר, ב-95 אין מספיק עסקאות בכל שנות העשור כדי להציג סדרת מחירים מלאה.

מדדנו את המקור עצמו: באותם יישובים ה-API של רשות המסים מדווח שקיימות עסקאות, ונקודת הקצה שמחזירה את פירוטן מחזירה אפס — 27 אזורים שנבדקו בשלושה יישובים, 27 ריקים, ללא שגיאה. אותה בקשה בדיוק מחזירה 1,500 עסקאות בחיפה. זה לא מסנן שלנו ולא באג בבקשה, ואנחנו עדיין בודקים מה כן.

עד שנדע — בעמוד של כל יישוב כזה מופיעה הודעה שאומרת כמה עסקאות יש לנו וכמה שנים מכוסות. לא נציג קו מגמה בטוח על בסיס עשרים עסקאות בלי לומר שזה מה שיש.

חשוב להבדיל: זהו מצב הנתונים שברשותנו, ולא טענה על מספר העסקאות שהיו באותם יישובים. את המספר האמיתי איננו יודעים, וזו בדיוק הבעיה.

שנת עסקה − שנת בנייה ≥ 4 ← יד שנייה · פחות מ-4 שנים ← חדשה

במאגר כרגע: 481,211 יד-שנייה · 125,973 חדשות (מסווגות משנת-בנייה אמיתית).

רשות המסים מפרסמת שנת-בנייה 0 על חלק ניכר מהעסקאות. כשזה קורה אנחנו נשענים על שדה חוק המכר שלה — רכישה מקבלן היא לפי הגדרה דירה חדשה — ורושמים לכל עסקה איזה אות הכריע את הסיווג שלה.

מה שלא הצלחנו לסווג — לא נכנס ל"כללי". בעשור האחרון: 321,054 מתוך 397,643 עסקאות nadlan מסווגות (80.7%); 76,589 נותרו ללא סיווג ואינן משתתפות בסדרת "כללי". זו החרגה מכוונת: קבוצת חסרי-שנת-הבנייה עשירה במחירי שיווק של מכירה מוקדמת (מגדלים שנמכרים על הנייר), וכגוש לא-מסומן היא דחפה את "כללי" מעל שתי תת-הסדרות שלה עצמה. המשמעות שכן צריך להכיר: הסדרה נוטה במידת-מה כלפי יד-שנייה.

למה יד-2 היא בסיס ההשוואה באתר? עיר ישנה שבונים בה שכונה חדשה יקרה תראה קפיצת "ממוצע כללי" שאינה משקפת את מגמת השוק — ולכן דירוגי שינוי-מחיר משווים יד-שנייה בלבד.

לכל עיר × שנה × גודל-דירה × סוג-עסקה: ממוצע ₪/מ"ר = ממוצע חשבוני של מחיר-למ"ר בכל העסקאות בתא · חציון ₪/מ"ר = הערך האמצעי (עמיד לחריגים). אותו חישוב גם למחיר-עסקה מלא.

סדרת יד-2 מתוקננת-הרכב (הבסיס לשינויי-המחיר): חציון גולמי מוטה כשתמהיל-המדגם משתנה בין שנים (יותר דירות קטנות/שכונות יקרות ⇒ "עלייה" מדומה). לכן שינויי-המחיר מחושבים על סל קבוע של תאי שכונה×חדרים: כל שנה = ממוצע משוקלל של חציוני-התאים באותם משקולות בדיוק. אומת מול מכירות-חוזרות של אותן דירות ומול החציון הרשמי.

תא-שנה נכנס לגרפים ולטבלאות רק אם יש בו 10+ עסקאות — שנה דלה לא מקבלת נקודת מחיר (ולכן גרף של עיר עם דאטה חלקי נפתח מהשנה שבה מתחיל רצף אמין).

• שטח דירה: 20–500 מ"ר
• מחיר למ"ר: ₪2,000–₪200,000
• רק נכסי מגורים: דירה, דירת גן, דירת גג, פנטהאוז, קוטג', בית בודד, דו משפחתי, מיני פנטהאוז (קרקעות/מסחר/חניות מסוננים)
• מיזוג בין-ערוצי: אותה עסקה נאספת פעמיים (nadlan עם שנת-בנייה · govmap עם רחוב+קומה) — היא ממוזגת לשורה שלמה אחת ונספרת פעם אחת בלבד
• סיווג חדרים לפי שטח: השטח אמין יותר מדיווח מספר-החדרים — עסקה שהשטח שלה מחוץ לטווח החדרים המדווחים מסווגת-מחדש לפי השטח (למשל 4 חד׳ ב-60 מ״ר → 3 חד׳). כל חישובי טיפוס-הדירה משתמשים בחדרים המתוקנים
• אנומליות מחיר: לכל קבוצה עיר×שנה×טיפוס-דירה (חדרים לפי שטח)×יד-2/חדשה נלקח חציון ה-₪/מ"ר; עסקה שחורגת מעל 30% מהחציון מסווגת אנומליה (חלק-נכס/נומינלי, שגיאת-שטח) ולא נספרת. הסף מתכוונן בדשבורד הניהול
• בנוסף, מנהל המערכת יכול להחריג עסקאות ספציפיות — עסקה מוחרגת יוצאת מכל החישובים באתר

רשות המסים מפרסמת לעיתים את אותה עסקה פעמיים בהפרש ימים בודדים (תיקון או פרסום חוזר), ושני ערוצי האיסוף רואים אותה בנפרד. מחיר זהה לשקל, שטח זהה, מספר חדרים זהה ושנת בנייה תואמת בתוך חלון של 7 ימים = דיווח כפול, לא שתי מכירות. נשמרת הרשומה המפורטת ביותר (שנת בנייה קודם, אחר כך כתובת), והיא סופגת את פרטי הכתובת מהעותק שנמחק.

הגנה מפני זיהוי שגוי: בפרויקט קבלן נמכרות דירות זהות לגמרי במחירון זהה באותו שבוע — אלה מכירות אמיתיות. לכן מקבץ שבו הכתובת שונה נשאר שלם, ומקבץ באותו בניין שבו רק הקומה שונה מוגבל ל-2 עסקאות — מעבר לכך זה כבר לא שוק אלא דיווח. הבחנה זו נמדדה: כשהדירה זהה בוודאות, 82.5% מהדיווחים מרוחקים יום אחד בדיוק (חתימת פרסום חוזר); כשהדירות שונות — רק 39.3%.

עותק כפול אינו עסקה שקרתה, ולכן הוא יוצא גם מהספירות וגם מהמחירים. כל הפרמטרים ניתנים לעריכה בדשבורד הניהול.

עסקה יקרה מעוותת ממוצע רק אם היא יקרה גם ביחס לקטגוריה שלה. לכן נדרשים שני תנאים במצטבר: מחיר מעל ₪4,500,000, וגם מחיר למ״ר גבוה ביותר מ-20% מחציון אותה קטגוריה — עיר × שנה × מספר חדרים × סוג (יד-שנייה/חדשה).

פנטהאוז ב-₪5M שהמחיר-למ״ר שלו זהה לשאר דירות ה-5 חדרים בעיר אינו חריג ונשאר בחישוב. במדידה בפועל כמחצית מהעסקאות מעל הסף אינן חריגות לקטגוריה שלהן ונשארות. קטגוריה עם פחות מ-10 עסקאות אינה בסיס אמין, והמערכת יורדת לקטגוריה רחבה יותר; אם גם היא דקה מדי — לא מסמנים כלל.

עסקת יוקרה קרתה במציאות — ולכן היא ממשיכה להיספר, מופיעה בפירוט העסקאות עם תווית "יוקרה", ורק אינה נכללת בממוצעים, בחציונים ובגרפים.

לטבלאות "ערים שעלו/ירדו" ולדירוגים נכנסות רק ערים עם 10+ עסקאות מכל סוג (כללי, יד-2, חדשות) בשנה מלאה אחרונה — יישוב עם חמש עסקאות ו"+100%" לא יופיע כמוביל ארצי. שינויים דורשים 10+ עסקאות בשתי שנות ההשוואה.

לצד המאגר העצמאי () מוצגים מקורות חיצוניים מסומנים : חציון גוב-נדלן הרשמי (סדרה מקווקווה בגרפים), למ"ס (אוכלוסייה, היתרים, התחלות/גמר בנייה, דוחות), ומדדי מצב שוק (מודעות, ימים בשוק). הם משלימים — לא מקור המחירים הראשי.

איסוף לילי אוטומטי 02:30 (nadlan) · השלמות יומיות 13:00 (govmap) · אגרגציה בסוף כל ריצה.