קרנף אנליסט
ניתוח שוק הנדל״ן בישראלמחקר וניתוח שוק הנדל״ן בישראל — מבוסס עסקאות אמת
או חפשו עיר, שכונה או רחוב · 168 ערים במאגר
ערים חמות
שלוש ערים להתחיל מהן
מגמת מחיר וקונים יד-2, 3 שנים (12 חודשים עד יוני 2026) מול 12 החודשים שלפניהם · מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים
⚠ ערים המסומנות מחיר למשתכן: באחת משנות הקצה נמכרו שם דירות חדשות במחיר מנהלי, ולכן השינוי משקף גם את סיום התוכנית.
| 1 | ירושלים | 10,2344.2 שנים למכירה |
| 2 | תל אביב-יפו | 9,7094.3 שנים למכירה |
| 3 | בת ים | 5,1456.6 שנים למכירה |
| 4 | נתניה | 3,5993.0 שנים למכירה |
| 5 | אשדוד | 3,5743.0 שנים למכירה |
דירוגים מובילים
חמש הערים המובילות בכל קטגוריה
| 1 | תל אביב-יפו | ₪48,742/מ"ר |
| 2 | גבעתיים | ₪41,248/מ"ר |
| 3 | רמת השרון | ₪37,313/מ"ר |
| 4 | הרצליה | ₪36,648/מ"ר |
| 5 | רמת גן | ₪35,618/מ"ר |
| 1 | תל אביב-יפו | 7,072 יח׳ |
| 2 | ירושלים | 6,868 יח׳ |
| 3 | לוד | 2,921 יח׳ |
| 4 | רמת גן | 2,909 יח׳ |
| 5 | פתח תקווה | 2,859 יח׳ |
תובנות שוק
מחושבות אוטומטית ממאגר העסקאות · לחיצה על תובנה מובילה לעיר
קריית יערים — זינוק ביד שנייה
מחירי יד-2 עלו +40% בשלוש שנים (2022→2025, ₪/מ"ר ממוצע) — מהעליות החדות בישראל.
בית שאן — העלייה נעצרה
אחרי +30.6% ב-3 שנים, יד-2 נותרה ללא שינוי בשנה האחרונה (2024→2025).
רכסים — זינוק ביד שנייה
מחירי יד-2 עלו +43% בשלוש שנים (2022→2025, ₪/מ"ר ממוצע) — מהעליות החדות בישראל.
בנימינה-גבעת עדה — חדשה כמעט במחיר יד-2
פער המחיר למ"ר בין דירה חדשה ליד-שנייה הוא -22.8% בלבד (2024) — נקודת כניסה מעניינת לשוק החדש.
עסקאות דירות בישראל — חדשות מול יד שנייה
היקף העסקאות הארצי לפי סוג דירה, נתוני הלמ״ס
עמודות = עסקאות · קו = נתח החדשות (%)
- היקף העסקאות הארצי ירד מ-145,000 (2021) ל-90,690 (2025) — 37% פחות.
- יד שנייה שולטת בשוק: 62% מהעסקאות ב-2025 (56,660 מתוך 90,690).
- נתח הדירות החדשות מתכווץ: 44.5% (2024) → 37.5% (2025) → 36.3% ברבעון האחרון.
- מלאי הדירות החדשות הלא-מכורות בשיא: 86,290 יח׳ (31.4 חודשי היצע) — עודף היצע בשוק החדש.
מקור: הלמ״ס · 047/2023 · 047/2024 · 047/2025 · 047/2026 · עודכן 2026-05-17 · פילוח חדשות/יד-שנייה מתפרסם שנתית ורבעונית (לא חודשית).
דוחות עדכניים מהלמ"ס
בחירת דוח פותחת פירוט לפי מחוז ועיר.
שני חלונות זמן בדוח אחד: דו-חודשי (פבר-מרץ vs ינו-פבר 2026) ושנתי (פבר-מרץ 2026 vs פבר-מרץ 2025). דו-חודשית: ת"א מובילה +1.2%, ירושלים +0.4%, סה"כ +0.3%. שנתית: ירושלים +4.2% מובילה, ת"א דווקא -3.5% שלילי. כלומר ת"א חוזרת לעלות אחרי שירדה שנה — היפוך מגמה. מחירי דירות חדשות +0.4% דו-חודשי. שיעור עסקאות בסבסוד ממשלתי עלה מ-27.3% ל-28.6%.
תקופת השוואה: פבר-מרץ 26