מבט ארצי
שוק הדיור בישראל — מבט לאומי
נתוני מאקרו 2016-2025 מהלמ"ס • יעדי הוועדה לפתרון משבר הדיור (התוכנית האסטרטגית לדיור 2017-2040, מעקב 2021) • פערים בפועל
שלושת המדדים מסוכמים על אותן שנים (2019-2025), כי סדרת ההיתרים מתחילה רק ב-2019. ההיתרים גבוהים מההתחלות: התחלת בנייה מגיעה בדרך כלל שנה-שנתיים אחרי ההיתר, כך שהתחלות 2019 נשענות גם על היתרים מ-2018 ומלפני כן, שאינם בסכום — ולא כל היתר מבשיל להתחלת בנייה. נתוני ההתחלות לפי הפרסום המעודכן ביותר של הלמ"ס.
בנייה ארצית 2016-2025
היתרים → התחלות → גמר • קו עם נקודות = יעד שנתי של הוועדה (59,800 יח"ד)
התחלות בנייה לפי ערים
דירות שהחלה בנייתן, לפי שנה ול-12 החודשים האחרונים (יולי 2025–יוני 2026) • מתוך 25 הודעות לתקשורת של הלמ"ס
| סך הכל ארצי | 55,145 | 55,570 | 56,450 | 56,300 | 64,560 | 69,460 | 65,200 | 69,810 | 80,010 | 76,040 | -7% |
| תל אביב-יפו | 3,614 | 3,997 | 4,044 | 3,481 | 5,119 | 4,763 | 4,609 | 6,902 | 7,072 | 7,611 | +20% |
| ירושלים | 2,901 | 3,053 | 3,082 | 2,546 | 3,315 | 5,162 | 6,046 | 6,326 | 6,868 | 5,440 | -30% |
| חיפה | 1,503 | 1,279 | 521 | 491 | 662 | 765 | 1,800 | 1,783 | 1,607 | 3,085 | +93% |
| קריית גת | 660 | 196 | 1,727 | 1,071 | 464 | 1,631 | 265 | 419 | 2,008 | 2,965 | +119% |
| פתח תקווה | — | 959 | 514 | 501 | 1,356 | 1,985 | 1,340 | 2,078 | 2,859 | 2,412 | -15% |
| רמת גן | 1,270 | 1,740 | 1,937 | 2,713 | 1,672 | 1,681 | 1,087 | 1,956 | 2,909 | 2,247 | -23% |
| נתניה | 1,197 | 872 | 966 | 2,296 | 1,272 | 2,554 | 1,983 | 1,992 | 1,731 | 2,224 | +63% |
| בת ים | 868 | 663 | 924 | 432 | 1,580 | 3,273 | 2,342 | 1,534 | 1,753 | 2,070 | +37% |
| אשקלון | 1,581 | 1,175 | 1,053 | 3,077 | 4,095 | 2,513 | 1,171 | 2,005 | 645 | 2,042 | +165% |
| לוד | — | — | 283 | 559 | 306 | 1,435 | 1,589 | 3,144 | 2,921 | 1,996 | -31% |
| הרצליה | — | 1,915 | 1,825 | 483 | 1,163 | 825 | 508 | 660 | 1,138 | 1,898 | +173% |
| נתיבות | 1,063 | 913 | 1,068 | 1,184 | 1,088 | 558 | 1,475 | 1,381 | 1,980 | 1,846 | -1% |
| יהוד-מונוסון | — | — | — | — | — | 24 | 280 | 172 | 1,335 | 1,674 | +265% |
| אופקים | — | 398 | 297 | 270 | 571 | 645 | 489 | 2,948 | 2,345 | 1,656 | -45% |
| ראשון לציון | 1,548 | 1,635 | 918 | 2,707 | 2,812 | 2,307 | 1,810 | 1,006 | 1,385 | 1,617 | +28% |
| אשדוד | 291 | 805 | 971 | 1,154 | 1,009 | 1,150 | 2,646 | 2,104 | 2,379 | 1,434 | -54% |
| אלעד | — | — | — | — | — | 0 | 140 | 549 | 1,578 | 1,183 | -25% |
| רעננה | — | 557 | 886 | 383 | 651 | 873 | 1,148 | 871 | 1,529 | 1,122 | -15% |
| רחובות | 706 | 1,177 | 904 | 795 | 796 | 528 | 1,515 | 750 | 768 | 1,062 | -21% |
| כפר סבא | — | — | — | — | — | 615 | 263 | 241 | 785 | 983 | +538% |
| רכסים | — | — | — | — | 12 | 405 | 215 | 594 | 819 | 942 | +41% |
| קריית אתא | — | — | — | — | 237 | 400 | 243 | 818 | 678 | 938 | +26% |
| חולון | 547 | 1,209 | 561 | 1,475 | 771 | 553 | 452 | 445 | 966 | 928 | +74% |
| באר שבע | 1,112 | 1,402 | 2,252 | 1,036 | 1,342 | 2,133 | 969 | 996 | 665 | 849 | -33% |
| חדרה | — | 736 | 367 | 383 | 826 | 284 | 404 | 295 | 605 | 843 | +94% |
| עפולה | — | 404 | 262 | 379 | 653 | 567 | 925 | 643 | 621 | 835 | +36% |
| טבריה | — | — | — | 241 | 218 | 131 | 824 | 728 | 748 | 819 | +43% |
| בני ברק | — | 412 | 630 | 335 | 1,906 | 1,114 | 684 | 962 | — | 785 | -9% |
| אור יהודה | 7 | 557 | 1,250 | 587 | 1,119 | 229 | 524 | 455 | 1,734 | 725 | -26% |
| רמת השרון | — | — | — | 201 | 516 | 430 | 1,319 | 706 | 593 | 644 | -1% |
| בני עי"ש | — | — | — | — | — | — | — | — | — | 578 | — |
| בית שמש | 645 | 723 | 1,592 | 1,997 | 1,477 | 2,700 | 1,995 | 770 | 1,395 | 531 | -71% |
| באר יעקב | 214 | 143 | 897 | 1,139 | 1,190 | 928 | 485 | 1,550 | 1,455 | — | — |
| קצרין | — | — | — | — | — | 32 | 155 | 51 | 1,280 | — | — |
| עכו | — | — | — | — | 64 | 89 | 524 | 660 | 981 | — | — |
| נוף הגליל | — | — | 129 | 161 | 318 | 589 | 258 | 591 | 900 | — | — |
| גבעתיים | — | — | — | 331 | 221 | 210 | 501 | 116 | 765 | — | — |
| גבעת שמואל | — | — | 138 | 287 | 584 | 716 | 259 | 212 | 755 | — | — |
| קריית ביאליק | — | 219 | 107 | 314 | 663 | 85 | 365 | 1,699 | 662 | — | — |
| הוד השרון | 648 | 134 | 325 | 511 | 361 | 696 | 336 | 59 | 536 | — | — |
| אור עקיבא | — | 19 | 833 | 288 | 1,659 | — | — | — | — | — | — |
| אילת | — | — | — | — | 386 | 685 | 395 | 625 | — | — | — |
| גן יבנה | — | 23 | 63 | 288 | 989 | — | — | — | — | — | — |
| דימונה | — | — | — | — | 112 | 341 | 303 | 711 | — | — | — |
| יבנה | — | — | — | — | 139 | 147 | 350 | 587 | — | — | — |
| יקנעם עילית | 347 | 23 | — | 523 | — | — | — | — | — | — | — |
| מבשרת ציון | — | 115 | 64 | 41 | 758 | — | — | — | — | — | — |
| מודיעין-מכבים-רעות | 1,222 | 357 | 146 | 607 | — | — | — | — | — | — | — |
| נהרייה | 247 | 713 | 695 | 943 | 1,200 | 650 | 480 | 580 | — | — | — |
| נצרת | — | — | — | 39 | 360 | 159 | 533 | — | — | — | — |
| פרדס חנה-כרכור | 231 | 214 | 106 | 569 | — | — | — | — | — | — | — |
| קריית אונו | 405 | 849 | 604 | 1,207 | 1,155 | 911 | 1,045 | 1,120 | — | — | — |
| קריית מלאכי | — | — | 35 | 152 | 303 | 637 | — | — | — | — | — |
| קריית שמונה | 6 | 143 | 42 | 541 | — | — | — | — | — | — | — |
| ראש העין | — | — | 483 | 67 | 483 | 932 | 754 | — | — | — | — |
| רמלה | 26 | 760 | 337 | 1,635 | 629 | — | — | — | — | — | — |
| שדרות | 716 | 731 | 459 | 691 | 358 | 761 | — | — | — | — | — |
כל הודעה של הלמ"ס מפרטת רק יישובים שבהם החלה בנייתן של יותר מ-500 דירות בתקופה האחרונה שלה, ולכן לערים קטנות יש שנים חסרות (—). הלמ"ס מעדכן את המספרים כלפי מעלה גם שנה ויותר אחרי הפרסום הראשון, ולכל שנה מוצג הערך מההודעה המאוחרת ביותר שפרסמה אותה. הודעה אחרונה: 297/2026 (17.09.2026).
דוח הוועדה לפתרון משבר הדיור
התוכנית האסטרטגית לדיור 2017-2040 — מעקב יוני 2021
המועצה הלאומית לכלכלה • אגף תכנון אסטרטגי • קישור למסמך המלא
פער של 4,000 יח"ד בשנה
דורש מעקבהביקוש הארצי לדיור בשנים 2016-2019 היה גבוה בכ-4,000 יחידות בשנה מהיעדים שנקבעו בתוכנית האסטרטגית. הסיבה: קצב גידול האוכלוסייה היה גבוה מהתחזית.
דוח עמוד 7
מצטבר של 90,000 יח"ד חוסר (2006-2015)
חמורביישובים יהודיים ומעורבים הצטבר מחסור ארצי של כ-90 אלף יחידות דיור בשנים 2006-2015. מעל מחצית הפער במחוזות תל אביב ומרכז.
דוח עמוד 13
50% מחסור בחברה הלא יהודית
חמורבשנים 2006-2022 הגיעו סיומי הבנייה ביישובי החברה הלא יהודית רק ל-98 אלף יח"ד מתוך 197 אלף שנדרשו — פער של 99 אלף (-50%).
דוח עמוד 20
המלצה: יישוב חרדי קרוב למרכז
דורש מעקב80% מהאוכלוסייה החרדית מתגוררת במרכז הארץ, בעוד שרוב המענים המוצעים מתמקדים בפריפריה. הוועדה ממליצה על הקמת יישוב חרדי קרוב למרכז.
דוח עמוד 22
התחדשות עירונית: 30% מהבנייה במרכז
דורש מעקבבשנים 2015-2019 נבנו כ-37,000 יח"ד בהתחדשות עירונית. במחוזות ת"א ומרכז היוותה ההתחדשות 30% מכלל הבנייה. 75% מההתחדשות הייתה תמ"א 38 — שעומדת להתבטל.
דוח עמוד 7
פיתוח כלכלי-אזורי בחיפה ובאר שבע
חיוביהוועדה ממליצה על קידום מטרופולינים חיפה ובאר שבע כמענה לגידול אוכלוסייה — הרחבת תעסוקה איכותית (היי-טק), שירותי בריאות וחינוך.
דוח עמוד 8
תוכנית הוועדה מול ביצוע בפועל — חומש 2021-2025
יעד הוועדה: 59,800 יח"ד בשנה × 5 = 299,000 יח"ד מצטבר • נתונים בפועל מ-סדרת הלמ"ס לבנייה ארצית
ההיצע שהגיע לשוק בפועל. כאן הוועדה ביקשה את היעד.
ההיצע שעוד יגיע בעוד 2-3 שנים. מצביע על מגמת החומש הבא.
היתרים שניתנו, גם אם לא כולם יתממשו. הצינור הרחוק ביותר.
מה זה אומר?
- ישראל פיגרה ביעד הגמר ב-23,421 יחידות (-7.8%) — לא נבנו מספיק דירות שהגיעו לשוק.
- עם זאת, התחלות הבנייה עברו את היעד ב-50,040 יחידות (17%) — הצינור מלא, היעד הזה צפוי להתממש בשנים 2026-2028 (זמן הבנייה הממוצע).
- היתרי הבנייה חרגו ב-86,100 יחידות (29%) — תכנון רב-שנתי קיים. הבעיה היא ב-זמן המעבר מהיתר לאכלוס, לא בכמות התכנון.
- מסקנה לוועדה: המודל "להגדיל תכנון" עבד. המודל "להאיץ ביצוע" עדיין מפגר — צריך פתרונות לזמני בנייה ארוכים, תשתיות תומכות ותקיעות מימוש.
סכום מצטבר 2021-2025 — יעד הוועדה מול בפועל
הקו האדום המקווקו = יעד מצטבר. שלוש העקומות = מה שקרה בפועל. בריא = העקומות חוצות מעל הקו.
יעדי סיומי בנייה שנתיים לפי מחוז (טבלה 6 בדוח, עמ' 21)
השוואת חומש 2021-2025 לחומש 2026-2030 • יישובים יהודיים/מעורבים מול יישובים הומוגניים לא-יהודיים • יח"ד באלפים
פערי בנייה ביישובי החברה הלא-יהודית 2006-2022 (טבלה 5 בדוח, עמ' 20)
סיומי בנייה בפועל מול צורכי הדיור המחושבים • 50% מחסור ארצי = פער מצטבר של 99 אלף יח"ד