חיפה

295,700 תושבים · +4.5% גידולשלח לחבר עקבו אחרי חיפה

₪

מחירים מקור חיצוני: גוב-נדלן

מחיר חציוני לדירה | מקור: nadlan.gov.il

מחיר חציוני 2020

₪991,150

מחיר חציוני 2025

₪1,332,000

שינוי מחיר 2020–2025

+34.4%

בסיס הנתון

5 רבעונים

מצב שוק חי מקור חיצוני: מדדי לוחות

מודעות פעילות, ימים בשוק וסוג שוק — מדדי היצע וביקוש עדכניים

טבלה מלאה — כל הערים←

נכסים חדשים למכירה

1,099

+7% משנה קודמת

נכסים יד שנייה

4,388

+13% משנה קודמת

ימים ממוצע למודעה

+2% משנה קודמת

קונים שצפו

90,568

+43% משנה קודמת

שוק מאוזן

· 52 ימים ממוצע בשוק

על בסיס יחס קונים-מוכרים וזמן חשיפה · חיובי/שוק-מוכרים = פחות התפשרות

כל הערים ←

משקי בית115,850

נפשות למשק בית2.4

מגמות מחירים

מבוסס על העסקאות שנאספו, סוננו ונותחו

49,863עסקאות · 37,243 יד-שנייה מסווגות

–

סוג עסקה:

בניין:

חדרים:

סדרות:

שנה עם פחות מ-10 עסקאות לא מוצגת — הקו נשבר שם, לא מגושר · סדרות המאגר העצמאי · חציון רשמי (קו מקווקו, ₪ עסקה)

2026 היא שנה חלקית (8 חודשים שנקלטו עד כה) ומשמשת כנקודת הסיום

עסקאות לפי שנה:

העסקאות מאחורי הגרף · מסונן לפי יד שנייה · כל הגדלים · 2016–2026

שינוי מחיר חציוני בעיר · מדד משלים — מחיר מלא לדירה▲ +34.4%20252020₪1,332,000₪991,150⚠ מדגם דלמקור: nadlan.gov.il

🚪

מחירים לפי גודל דירה

2026 · מאגר העסקאות העצמאי · 2026 חלקית — 8 חודשים שנקלטו עד כה

סוג עסקה:

גודל	₪ למ״ר · חציוני	מחיר דירה · חציוני	שינוי 3 שנים	שינוי 5 שנים	שינוי 10 שנים	עסקאות 2026
כל הגדלים	₪19,887	₪1.45M	+10.2%20262023	+30.7%20262021	+44.0%20262016	891
3 חדרים	₪19,474	₪1.27M	+13.6%20262023	+35.0%20262021	+47.5%20262016	291
4 חדרים	₪19,565	₪1.78M	+15.4%20262023	+32.8%20262021	+34.0%20262016	289
5+ חדרים	₪19,200	₪2.25M	+4.5%20262023	+20.5%20262021	+29.2%20262016	109

חציונים · שינוי לפי ₪/מ״ר חציוני · תא רק עם 10+ עסקאות

רוצים לחזור לחיפה אחר כך?

שמרו למעקב, השוו לעיר אחרת או שלחו לחבר שמתלבט על האזור. אם משהו בנתונים לא מסתדר, המשוב מגיע אלינו עם ההקשר של העמוד.

עקבו אחרי חיפה השוואה שלח לחבר

עסקאות 2025 — חדשות מול יד שנייה

פילוח רשמי — למ״ס 047/2026

דירות חדשות (קבלן)

1,094

עסקאות ב-2025

מול 2024

▼ -11.7%

מול 2023

▲ +40.3%

דירות יד שנייה

3,632

עסקאות ב-2025

מול 2024

▼ -7.6%

מול 2023

▲ +9.2%

Yad2 — מודעות יד שנייה פתוחות (היצע)

מספר המודעות שהיו פעילות באתר. שונה מספירת העסקאות בפועל — זהו היצע, לא ביקוש.

4,388

▲ 13.0% YoY

למ"ס 047/2026•שנת 2025 קלנדרית•לוח ב — יישובים עם ≥500 עסקאות•עודכן 12.02.20

אומדני אוכלוסייה לפי מקור

9 מקורות שונים • 6 שנים זמינות • 1 שנים עם פערים בין מקורות

שנה	אומדנים פר מקור	פער	המומלץ ביותר
2019	מרשם אוכלוסין 2019 (data.gov.il)\|322,549	אחיד	322,549 מרשם אוכלוסין 2019 (data.gov.il)
2021	קובץ למ"ס משולב (2021)\|282,832 למ"ס קובץ מקור 2021\|282,832	אחיד	282,832 קובץ למ"ס משולב (2021)
2022	מרשם אוכלוסין למ"ס (עדכון 2025)\|289,507 קובץ למ"ס משולב (2022)\|289,507	אחיד	289,507 מרשם אוכלוסין למ"ס (עדכון 2025)
2023	מרשם אוכלוסין למ"ס (עדכון 2025)\|298,312	אחיד	298,312 מרשם אוכלוסין למ"ס (עדכון 2025)
2024	למ"ס היתרי בנייה 2024\|297,083 קובץ למ"ס משולב (2024)\|297,083	אחיד	297,083 למ"ס היתרי בנייה 2024
2026 פערים	קובץ למ"ס משולב (2026)\|295,700 מרשם אוכלוסין 2026 (data.gov.il)\|343,021	47,321 16.0%	295,700 קובץ למ"ס משולב (2026)

איך לקרוא את הטבלה: כל שנה מציגה את כל האומדנים הרשמיים שמצאנו עבור חיפה. כשהמקורות מסכימים — "אחיד". כשהם חלוקים — מוצגים גם הפער המוחלט וגם ה-% (max-min relative to min). העמודה הימנית מציגה את המומלץ ביותר לפי דירוג איכות המקור: מפקד 2022 ← מרשם 2025 ← היתרים 2024 ← תחזיות.

מאגר population_estimates•2019 - 2026•מאוחד מ-12 פרסומי למ"ס + data.gov.il + מחקר פנימי

מגמת אוכלוסייה מקור חיצוני: למ"ס

2016-2026 | מקור: data.gov.il מרשם אוכלוסין + מפקד 2022

מרשם אוכלוסין מפקד 2022 למ"ס 2024 אינטרפולציה

גידול כולל: -10.2% (343,021382,124)

מגמת מחירים חציוניים מקור חיצוני: גוב-נדלן

מקור: nadlan.gov.il — אתר הנדל"ן הממשלתי

1 רבעונים ללא נתון בטווח — הקו נשבר שם בכוונה

שינוי מחיר חציוני 2020–2025: +34.4% (₪1,332,000₪991,150) · מדגם דל

עדכונים נוספים מדוחות רשמיים

פרטים מפוזרים על העיר מהודעות לעיתונות, דוחות סקירת שוק וכלכלן ראשי

בנייה·מרץ 2026

בשנת 2025 החלה בנייתן של 1,607 דירות בחיפה, ירידה של 9.9% לעומת 2024 (1,783 דירות). חיפה מתקשה לשמור על קצב התחלות הבנייה הגבוה שאיפיין אותה בעבר.

למ"ס, התחלות וגמר בנייה – סיכום שנת 2025↗

מחירים·פבר׳ 2026

ברבעון הרביעי של 2025 מחיר ממוצע של דירה בחיפה עמד על 1.837 מיליון ש"ח, עלייה של 8.9% לעומת רבעון רביעי 2024 — אחת מעליות המחיר הגבוהות בארץ.

למ"ס, שינוי במחירי שוק הדירות – פברואר 2026↗

אחר·מרץ 2026

בינואר 2026 הוביל אזור חיפה את מכירות הקבלנים בשוק החופשי בארץ עם 283 דירות שנמכרו, עלייה מתונה של 6% לעומת ינואר 2025 — מקרה חריג כי בשנת 2025 כולה אזור חיפה רשם ירידה של 36% במכירות אלו. בעיר חיפה עצמה נמכרו 62 דירות חדשות בשוק החופשי בינואר 2026 (לעומת 32 בלבד בינואר 2025).

משרד האוצר, סקירת ענף הנדל"ן למגורים – ינואר 2026↗

מחירים·אפר׳ 2025

בשנת 2024 (ממוצע) מחיר ממוצע של דירת 4-3.5 חדרים בחיפה עמד על 1,863,500 ש"ח. מחיר ממוצע של דירת 5-4.5 חדרים: 2,732,100 ש"ח. מחיר ממוצע של דירת 3-2.5 חדרים: 1,224,800 ש"ח.

למ"ס, Average Prices of Dwellings (Table 2.2)↗

מחירים·מרץ 2026

מחוז חיפה רשם +0.5% YoY בפברואר 2026 — בולט בצבר העליות הקטנות שלו לעומת -5.1% של תל אביב.

CBS 052/2026↗

מחירים·פבר׳ 2025

במחוז חיפה דירת 4 חדרים ממוצעת ב-Q4/2024 — 1.84 מיליון ש"ח, עלייה שנתית של 11.7% — היה המחוז עם הקפיצה השנתית החדה ביותר באותו רבעון.

ynet/CBS↗

בנייה·דצמ׳ 2024

התחלות הבנייה בחיפה ב-2024 עלו ב-40.5% YoY ל-7,496 יחידות — מהבולטות בארץ.

CBS Israel in Figures 2024↗

construction_starts_annual

יחידה: דירות

למ"ס, התחלות וגמר בנייה – סיכום שנת 2025 (לוח א)↗

תקופה	דירות	שינוי
2022	765	—
2023	1,800	+135.3%
2024	1,783	-0.9%
2025	1,607	-9.9%

השוואת מחירים ברחוב

מחיר למ"ר היום מול לפני 3 ו-5 שנים

טוען עסקאות נדל"ן מרשות המסים...

מכירות דירות חדשות מקור חיצוני: למ"ס

מקור: למ"ס — סקר בנייה (22 ערים)

היתרי בנייה לפי שנה (2016-2024) מקור חיצוני: למ"ס

מקור: למ"ס — מחולל לוחות

סה"כ: 11,386ממוצע: 1,265מגמה: +67%

ניתוח קורלציה — גידול מול היצע

מקורות: data.gov.il | למ"ס היתרי בנייה + התחלות בנייה

שנה	גידול אוכלוסייה %	דירות נדרשות(לפי 2.4 נפשות/משק בית)	היתרי בנייה	התחלות בנייה	פער (היתרים - נדרש)
2020	-6.2%	‎-8,275	351	491	+8,626
2021	-6.6%	‎-8,274	757	662	+9,031
2022	+2.4%	2,781	1,567	765	‎-1,214
2023	+3.0%	3,669	1,585	1,800	‎-2,084
2024	-0.4%	‎-512	2,654	1,783	+3,166
2025	+7.7%	9,570	—	1,607	—

עודף (היתרים > נדרש)קרוב לאיזוןגרעון (היתרים < נדרש)

מלאי ומכירות מקור חיצוני: למ"ס

מקור: למ"ס — סקר בנייה, פרסומי מכירות דירות חדשות

מלאי לא מכור 2025

2,530

דירות

ממוצע מכירות 3 שנים

1038

דירות לשנה

שנים לפינוי מלאי

2.4

שנים

מלאי הדירות בחיפה

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה · מספר דירות 2025 · אוכלוסייה סוף יוני 2025

דירות בעיר

127,118

סך הדירות ביישוב

תושבים

288,070

האוכלוסייה שממנה חושב היחס

נפשות לדירה

2.27

-31% מול הממוצע הארצי · מקום 38 מתוך 40

על כל דירה בחיפה יש 2.27 תושבים, לעומת 3.27 בממוצע הארצי ו-3.01 בממוצע הערים מעל 50 אלף תושבים. מספר נמוך מעיד על מלאי דיור רחב יחסית לאוכלוסייה.

זה אינו גודל משק בית. המכנה הוא כל הדירות ביישוב — כולל דירות ריקות, דירות להשקעה ודירות נופש. לכן ערים עם הרבה דירות שאינן דירת מגורים ראשית מציגות מספר נמוך, גם כשגודל המשפחה בהן דומה לממוצע.

מקור חיצוני

שכונות בחיפה — מחיר למ״ר

יד שנייה · 2026 · רק שכונות עם 8+ עסקאות באותה שנה · ממוצע העיר לפי אותן עסקאות: ₪20,633

הפער בתוך העיר: בת גלים יקרה פי 2.0 מ־נוה יוסף (₪33,359 מול ₪17,051 למ״ר).

שכונה	₪ למ״ר	שינוי	עסקאות
בת גלים	₪33,359	+23.9%20262023	19
אחוזה	₪27,199	+18.4%20262023	40
קרית חיים מערבית	₪25,280	+26.9%20262023	38
כרמל צרפתי	₪23,300	+10.8%20262023	14
מרכז הכרמל	₪22,699	+1.7%20262023	31
שער העלייה	₪22,610	+29.2%20262023	11
סביוני הכרמל	₪22,048	+12.6%20262023	12
בבנייה	₪22,004	+2.7%20262023	11
זיו	₪21,960	+6.9%20262023	14
רמת הנשיא/רמת חביב	₪21,762	אין בסיס	8
נווה דוד	₪21,640	+3.7%20262023	10
רמת התשבי	₪21,582	+6.5%20262023	24
גבעת דאונס	₪21,425	+16.6%20262023	21
רמת בגין	₪21,145	+7.0%20262023	14
קריית אליהו	₪21,054	+11.5%20262023	12
רמות רמז	₪20,957	+3.7%20262023	32
קריית אליעזר	₪20,641	+10.1%20262023	49
ורדיה	₪20,536	+10.0%20262023	22
כרמליה	₪20,524	−6.6%20262023	11
רמת אלון	₪20,339	+3.7%20262023	16
קריית שפרינצק	₪20,325	−1.0%20262023	25
רוממה	₪20,263	+8.6%20262023	20
רמת שאול	₪20,111	+4.8%20262023	10
נווה שאנן	₪19,944	+3.9%20262023	48
כרמל מערבי	₪19,527	+1.4%20262023	33
רמת אשכול	₪19,074	−2.1%20262023	13
קריית שמואל	₪19,043	+18.2%20262023	26
רמת ספיר	₪18,956	+1.8%20262023	11
יזרעאליה	₪18,444	+8.9%20262023	29
רמת בן גוריון	₪18,121	−4.9%20262023	24
הדר	₪18,069	+6.2%20262023	56
נווה פז	₪17,835	+11.3%20262023	26
תל עמל	₪17,295	+13.3%20262023	22
קרית חיים מזרחית	₪17,124	+17.0%20262023	90
נוה יוסף	₪17,051	+14.5%20262023	8

מחושב מהעסקאות שנאספו ונוקו — שם השכונה כפי שדווח לרשות המסים. עסקה ללא שכונה רשומה נכללת במספרי העיר ולא בטבלה הזו, ולכן ממוצע העיר שבכותרת מחושב מאותן עסקאות-שכונה בלבד. מתודולוגיה →

התחדשות עירונית

46 מתחמים מוכרזים · הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (data.gov.il)

מתחמים

יח״ד מוצעות

22,775

יח״ד קיימות

5,327

מתחם	מסלול	סטטוס	יח״ד קיימות	יח״ד מוצעות
סטרומה	—	תכנית מאושרת לפני מימוש	548	2,424
גן מרסיי	רשויות	תכנון ראשוני	344	1,305
המלך שלמה	מיסוי	תכנית מאושרת במימוש	219	1,212
זילפה-גדנע, קריית אליעזר (מתחם 12)	—	תכנון סטטוטורי	216	993
צה"ל-עמל-גדנ"ע, קריית אליעזר (מתחם 13)	—	תכנון סטטוטורי	216	950
חביבה רייך	רשויות	תכנית מאושרת - אחרי רישוי	311	930
רוטשילד	מיסוי	תכנית מאושרת - אחרי רישוי	168	760
העלייה השנייה	רשויות	תכנית מאושרת - אחרי רישוי	175	715
מתחם 11 קריית אליעזר	—	תכנון סטטוטורי	168	697
מתחם רוטשילד 8-14 (מתחם 28)	—	תכנון סטטוטורי	92	672

מוצגים 10 המתחמים הגדולים מתוך 46, לפי יח״ד מוצעותאיתור תוכנית באתר מנהל התכנון ↗

תובנות אנליטיות

scale

התחלות בנייה כיסו 52% מהביקוש בחלון 2020-2024 — עודף היצע של 16,112 דירות

building

במלאי הנוכחי ובקצב מכירה ממוצע, ייקח 2.44 שנים למכור את כל הדירות

users

נפשות לדירה: 2.27 — מתחת לממוצע הארצי 3.27 (מקום 38 מתוך 40 הערים הגדולות)

construction

היתרי בנייה: עלייה מ-965 (2016) ל-2,654 (2024)

chart

אוכלוסייה: עלייה של 2.6% בין 2022 ל-2024 (289,507 → 297,083)

היצע וביקוש — ניתוח מקיף מקור חיצוני: למ"ס

חישוב מגידול אוכלוסייה לפי 2.4 נפשות/משק בית (מקור: מדדי לוחות) | חלון: 2020-2024 | סולם היצע: גמר ← התחלות ← היתרים

בסיס חישוב הפער:התחלות בנייה— ההיצע חושב מהתחלות בנייה (גמר חסר → נופלים להתחלות)

דירות נדרשות (2020-2024)

5,595

סך היתרי בנייה (5 שנים)

6,914

סך התחלות בנייה (5 שנים)

5,501

סך גמר בנייה (0 שנים)

—

פער (התחלות בנייה − נדרש)

+16,112 (+152%)

פירוט שנתי — דירות נדרשות מול בנייה בפועל

שנה	גידול אוכלוסייה	דירות נדרשות	היתרי בנייה	התחלות בנייה	גמר בנייה	בסיס	פער (היצע − נדרש)
2020	‎-19,859	‎-8,275	351	491	—	התחלות בנייה	+8,766
2021	‎-19,858	‎-8,274	757	662	—	התחלות בנייה	+8,936
2022	+6,675	2,781	1,567	765	—	התחלות בנייה	‎-2,016
2023	+8,805	3,669	1,585	1,800	—	התחלות בנייה	‎-1,869
2024	‎-1,229	‎-512	2,654	1,783	—	התחלות בנייה	+2,295
סה"כ	‎-25,466	5,595	6,914	5,501	—	התחלות בנייה	+16,112

● גרעון (היצע < נדרש)● עודף (היצע > נדרש)|סולם פולבק לחישוב היצע: גמר בנייה ← התחלות בנייה ← היתרי בנייה. הסולם בוחר את המקור האיכותי ביותר הזמין לאותה שנה.

היצע מול ביקוש — גרף שנתי

עמודות: היתרי בנייה (כתום), התחלות (ירוק), גמר (תכלת) | קו אדום מקווקו: צורך בדירות חדשות

למ"ס: היתרים + 089/2026 + cbs_press_data•2020-2024•היצע: התחלות בנייה | ביקוש: 2.4 נפשות/בית

דמוגרפיה ודיור מקור חיצוני: למ"ס

מקור: data.gov.il מפקד 2022 | למ"ס מרשם אוכלוסין

אוכלוסייה 2021

282,832

אוכלוסייה 2022

289,507

אוכלוסייה 2024

297,083

אוכלוסייה 2026

←

295,700

משקי בית 2022

115,871

גודל משק בית ממוצע

2.40