מחירים
מחיר חציוני לדירה | מקור: nadlan.gov.il
מחיר חציוני 2020
₪991,150
מחיר חציוני 2025
₪1,332,000
שינוי מחיר 2020–2025
+34.4%
בסיס הנתון
5 רבעונים
מצב שוק חי
מודעות פעילות, ימים בשוק וסוג שוק — מדדי היצע וביקוש עדכניים
נכסים חדשים למכירה
1,099
+7% משנה קודמת
נכסים יד שנייה
4,388
+13% משנה קודמת
ימים ממוצע למודעה
52
+2% משנה קודמת
קונים שצפו
90,568
+43% משנה קודמת
שוק מאוזן
· 52 ימים ממוצע בשוק
על בסיס יחס קונים-מוכרים וזמן חשיפה · חיובי/שוק-מוכרים = פחות התפשרות
כל הערים ←מגמות מחירים
מבוסס על העסקאות שנאספו, סוננו ונותחו
2026 היא שנה חלקית (8 חודשים שנקלטו עד כה) ומשמשת כנקודת הסיום
מחירים לפי גודל דירה
2026 · מאגר העסקאות העצמאי · 2026 חלקית — 8 חודשים שנקלטו עד כה
| גודל | ₪ למ״ר · חציוני | מחיר דירה · חציוני | שינוי 3 שנים | שינוי 5 שנים | שינוי 10 שנים | עסקאות 2026 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| כל הגדלים | ₪19,643 | ₪1.43M | +10.4%20262023 | +31.3%20262021 | +45.6%20262016 | 907 |
| 3 חדרים | ₪19,343 | ₪1.25M | +14.4%20262023 | +36.4%20262021 | +48.4%20262016 | 294 |
| 4 חדרים | ₪18,981 | ₪1.73M | +12.1%20262023 | +29.1%20262021 | +29.7%20262016 | 275 |
| 5+ חדרים | ₪19,216 | ₪2.26M | +3.5%20262023 | +19.0%20262021 | +28.4%20262016 | 122 |
חציונים · שינוי לפי ₪/מ״ר חציוני · תא רק עם 10+ עסקאות
מסתכלים על דירה בחיפה?
הזינו כתובת ומחיר, ותראו מול עסקאות אמת באותו רחוב אם המחיר גבוה או נמוך מהשוק.
עסקאות 2025 — חדשות מול יד שנייה
פילוח רשמי — למ״ס 047/2026
אומדני אוכלוסייה לפי מקור
9 מקורות שונים • 6 שנים זמינות • 1 שנים עם פערים בין מקורות
| שנה | אומדנים פר מקור | פער | המומלץ ביותר |
|---|---|---|---|
2019 | מרשם אוכלוסין 2019 (data.gov.il)|322,549 | אחיד | 322,549 מרשם אוכלוסין 2019 (data.gov.il) |
2021 | קובץ למ"ס משולב (2021)|282,832 למ"ס קובץ מקור 2021|282,832 | אחיד | 282,832 קובץ למ"ס משולב (2021) |
2022 | מרשם אוכלוסין למ"ס (עדכון 2025)|289,507 קובץ למ"ס משולב (2022)|289,507 | אחיד | 289,507 מרשם אוכלוסין למ"ס (עדכון 2025) |
2023 | מרשם אוכלוסין למ"ס (עדכון 2025)|298,312 | אחיד | 298,312 מרשם אוכלוסין למ"ס (עדכון 2025) |
2024 | למ"ס היתרי בנייה 2024|297,083 קובץ למ"ס משולב (2024)|297,083 | אחיד | 297,083 למ"ס היתרי בנייה 2024 |
2026 פערים | קובץ למ"ס משולב (2026)|295,700 מרשם אוכלוסין 2026 (data.gov.il)|343,021 | 47,321 16.0% | 295,700 קובץ למ"ס משולב (2026) |
מגמת אוכלוסייה
2016-2026 | מקור: data.gov.il מרשם אוכלוסין + מפקד 2022
גידול כולל: -10.2% (343,021382,124)
מגמת מחירים חציוניים
מקור: nadlan.gov.il — אתר הנדל"ן הממשלתי
1 רבעונים ללא נתון בטווח — הקו נשבר שם בכוונה
שינוי מחיר חציוני 2020–2025: +34.4% (₪1,332,000₪991,150) · מדגם דל
עדכונים נוספים מדוחות רשמיים
פרטים מפוזרים על העיר מהודעות לעיתונות, דוחות סקירת שוק וכלכלן ראשי
בשנת 2025 החלה בנייתן של 1,607 דירות בחיפה, ירידה של 9.9% לעומת 2024 (1,783 דירות). חיפה מתקשה לשמור על קצב התחלות הבנייה הגבוה שאיפיין אותה בעבר.
למ"ס, התחלות וגמר בנייה – סיכום שנת 2025↗ברבעון הרביעי של 2025 מחיר ממוצע של דירה בחיפה עמד על 1.837 מיליון ש"ח, עלייה של 8.9% לעומת רבעון רביעי 2024 — אחת מעליות המחיר הגבוהות בארץ.
למ"ס, שינוי במחירי שוק הדירות – פברואר 2026↗בינואר 2026 הוביל אזור חיפה את מכירות הקבלנים בשוק החופשי בארץ עם 283 דירות שנמכרו, עלייה מתונה של 6% לעומת ינואר 2025 — מקרה חריג כי בשנת 2025 כולה אזור חיפה רשם ירידה של 36% במכירות אלו. בעיר חיפה עצמה נמכרו 62 דירות חדשות בשוק החופשי בינואר 2026 (לעומת 32 בלבד בינואר 2025).
משרד האוצר, סקירת ענף הנדל"ן למגורים – ינואר 2026↗בשנת 2024 (ממוצע) מחיר ממוצע של דירת 4-3.5 חדרים בחיפה עמד על 1,863,500 ש"ח. מחיר ממוצע של דירת 5-4.5 חדרים: 2,732,100 ש"ח. מחיר ממוצע של דירת 3-2.5 חדרים: 1,224,800 ש"ח.
למ"ס, Average Prices of Dwellings (Table 2.2)↗מחוז חיפה רשם +0.5% YoY בפברואר 2026 — בולט בצבר העליות הקטנות שלו לעומת -5.1% של תל אביב.
CBS 052/2026↗במחוז חיפה דירת 4 חדרים ממוצעת ב-Q4/2024 — 1.84 מיליון ש"ח, עלייה שנתית של 11.7% — היה המחוז עם הקפיצה השנתית החדה ביותר באותו רבעון.
ynet/CBS↗התחלות הבנייה בחיפה ב-2024 עלו ב-40.5% YoY ל-7,496 יחידות — מהבולטות בארץ.
CBS Israel in Figures 2024↗התחלות בנייה שנתיות
יחידה: דירות
| תקופה | דירות | שינוי |
|---|---|---|
| 2022 | 765 | — |
| 2023 | 1,800 | +135.3% |
| 2024 | 1,783 | -0.9% |
| 2025 | 1,607 | -9.9% |
השוואת מחירים ברחוב
מחיר למ"ר היום מול לפני 3 ו-5 שנים
טוען עסקאות נדל"ן מרשות המסים...
מכירות דירות חדשות
מקור: למ"ס — סקר בנייה (22 ערים)
היתרי בנייה לפי שנה (2016-2024)
מקור: למ"ס — מחולל לוחות
ניתוח קורלציה — גידול מול היצע
מקורות: data.gov.il | למ"ס היתרי בנייה + התחלות בנייה
| שנה | גידול אוכלוסייה % | דירות נדרשות(לפי 2.4 נפשות/משק בית) | היתרי בנייה | התחלות בנייה | פער (היתרים - נדרש) |
|---|---|---|---|---|---|
| 2020 | -6.2% | -8,275 | 351 | 491 | +8,626 |
| 2021 | -6.6% | -8,274 | 757 | 662 | +9,031 |
| 2022 | +2.4% | 2,781 | 1,567 | 765 | -1,214 |
| 2023 | +3.0% | 3,669 | 1,585 | 1,800 | -2,084 |
| 2024 | -0.4% | -512 | 2,654 | 1,783 | +3,166 |
| 2025 | +7.7% | 9,570 | — | 1,607 | — |
מלאי ומכירות
מקור: למ"ס — סקר בנייה, פרסומי מכירות דירות חדשות
מלאי לא מכור 2025
2,530
דירות
ממוצע מכירות 3 שנים
1038
דירות לשנה
שנים לפינוי מלאי
2.4
שנים
מלאי הדירות בחיפה
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה · מספר דירות 2025 · אוכלוסייה סוף יוני 2025
דירות בעיר
127,118
סך הדירות ביישוב
תושבים
288,070
האוכלוסייה שממנה חושב היחס
נפשות לדירה
2.27
-31% מול הממוצע הארצי · מקום 38 מתוך 40
על כל דירה בחיפה יש 2.27 תושבים, לעומת 3.27 בממוצע הארצי ו-3.01 בממוצע הערים מעל 50 אלף תושבים. מספר נמוך מעיד על מלאי דיור רחב יחסית לאוכלוסייה.
זה אינו גודל משק בית. המכנה הוא כל הדירות ביישוב — כולל דירות ריקות, דירות להשקעה ודירות נופש. לכן ערים עם הרבה דירות שאינן דירת מגורים ראשית מציגות מספר נמוך, גם כשגודל המשפחה בהן דומה לממוצע.
שכונות בחיפה — מחיר למ״ר
יד שנייה · 2026 · רק שכונות עם 8+ עסקאות באותה שנה · ממוצע העיר לפי אותן עסקאות: ₪20,359
הפער בתוך העיר: בת גלים יקרה פי 2.0 מ־קרית חיים מזרחית (₪33,215 מול ₪16,990 למ״ר).
| שכונה | ₪ למ״ר | שינוי | עסקאות |
|---|---|---|---|
| בת גלים | ₪33,215 | +33.3%20262023 | 18 |
| אחוזה | ₪27,002 | +17.6%20262023 | 38 |
| קרית חיים מערבית | ₪24,970 | +25.1%20262023 | 39 |
| כרמל צרפתי | ₪23,300 | +11.0%20262023 | 14 |
| שער העלייה | ₪22,610 | +29.2%20262023 | 11 |
| בבנייה | ₪22,171 | +2.0%20262023 | 18 |
| מרכז הכרמל | ₪22,085 | −0.0%20262023 | 34 |
| זיו | ₪21,465 | +5.8%20262023 | 11 |
| רמת התשבי | ₪21,290 | +7.8%20262023 | 23 |
| גבעת דאונס | ₪21,210 | +16.1%20262023 | 20 |
| רמת בגין | ₪21,145 | +7.0%20262023 | 14 |
| נווה דוד | ₪21,055 | +13.1%20262023 | 10 |
| קריית אליהו | ₪21,054 | +11.5%20262023 | 12 |
| קריית אליעזר | ₪20,628 | +10.6%20262023 | 46 |
| כרמליה | ₪20,524 | −6.1%20262023 | 11 |
| רמות רמז | ₪20,511 | +2.8%20262023 | 34 |
| רמת אלון | ₪20,407 | +4.1%20262023 | 15 |
| רמת שאול | ₪20,111 | +4.8%20262023 | 10 |
| רוממה | ₪20,095 | +8.6%20262023 | 21 |
| קריית שפרינצק | ₪19,976 | −2.7%20262023 | 25 |
| ורדיה | ₪19,965 | +7.0%20262023 | 22 |
| נווה שאנן | ₪19,944 | +6.1%20262023 | 48 |
| כרמל מערבי | ₪19,527 | +2.3%20262023 | 33 |
| קריית שמואל | ₪18,977 | +16.8%20262023 | 27 |
| רמת אשכול | ₪18,971 | −2.8%20262023 | 14 |
| רמת ספיר | ₪18,956 | +1.8%20262023 | 11 |
| יזרעאליה | ₪18,543 | +12.0%20262023 | 39 |
| רמת בן גוריון | ₪18,121 | −4.9%20262023 | 24 |
| נווה פז | ₪17,814 | +12.0%20262023 | 27 |
| הדר | ₪17,682 | +14.3%20262023 | 64 |
| תל עמל | ₪17,295 | +12.1%20262023 | 22 |
| נוה יוסף | ₪17,051 | +14.5%20262023 | 8 |
| קרית חיים מזרחית | ₪16,990 | +16.2%20262023 | 93 |
מחושב מהעסקאות שנאספו ונוקו — שם השכונה כפי שדווח לרשות המסים. עסקה ללא שכונה רשומה נכללת במספרי העיר ולא בטבלה הזו, ולכן ממוצע העיר שבכותרת מחושב מאותן עסקאות-שכונה בלבד. מתודולוגיה →
התחדשות עירונית
46 מתחמים מוכרזים · הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (data.gov.il)
מתחמים
46
יח״ד מוצעות
22,775
יח״ד קיימות
5,327
| מתחם | מסלול | סטטוס | יח״ד קיימות | יח״ד מוצעות |
|---|---|---|---|---|
| סטרומה | — | תכנית מאושרת לפני מימוש | 548 | 2,424 |
| גן מרסיי | רשויות | תכנון ראשוני | 344 | 1,305 |
| המלך שלמה | מיסוי | תכנית מאושרת במימוש | 219 | 1,212 |
| זילפה-גדנע, קריית אליעזר (מתחם 12) | — | תכנון סטטוטורי | 216 | 993 |
| צה"ל-עמל-גדנ"ע, קריית אליעזר (מתחם 13) | — | תכנון סטטוטורי | 216 | 950 |
| חביבה רייך | רשויות | תכנית מאושרת - אחרי רישוי | 311 | 930 |
| רוטשילד | מיסוי | תכנית מאושרת - אחרי רישוי | 168 | 760 |
| העלייה השנייה | רשויות | תכנית מאושרת - אחרי רישוי | 175 | 715 |
| מתחם 11 קריית אליעזר | — | תכנון סטטוטורי | 168 | 697 |
| מתחם רוטשילד 8-14 (מתחם 28) | — | תכנון סטטוטורי | 92 | 672 |
תובנות אנליטיות
התחלות בנייה כיסו 52% מהביקוש בחלון 2020-2024 — עודף היצע של 16,112 דירות
במלאי הנוכחי ובקצב מכירה ממוצע, ייקח 2.44 שנים למכור את כל הדירות
נפשות לדירה: 2.27 — מתחת לממוצע הארצי 3.27 (מקום 38 מתוך 40 הערים הגדולות)
היתרי בנייה: עלייה מ-965 (2016) ל-2,654 (2024)
אוכלוסייה: עלייה של 2.6% בין 2022 ל-2024 (289,507 → 297,083)
היצע וביקוש — ניתוח מקיף
חישוב מגידול אוכלוסייה לפי 2.4 נפשות/משק בית (מקור: מדדי לוחות) | חלון: 2020-2024 | סולם היצע: גמר ← התחלות ← היתרים
דירות נדרשות (2020-2024)
5,595
סך היתרי בנייה (5 שנים)
6,914
סך התחלות בנייה (5 שנים)
5,501
סך גמר בנייה (0 שנים)
—
פער (התחלות בנייה − נדרש)
+16,112 (+152%)
פירוט שנתי — דירות נדרשות מול בנייה בפועל
| שנה | גידול אוכלוסייה | דירות נדרשות | היתרי בנייה | התחלות בנייה | גמר בנייה | בסיס | פער (היצע − נדרש) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2020 | -19,859 | -8,275 | 351 | 491 | — | התחלות בנייה | +8,766 |
| 2021 | -19,858 | -8,274 | 757 | 662 | — | התחלות בנייה | +8,936 |
| 2022 | +6,675 | 2,781 | 1,567 | 765 | — | התחלות בנייה | -2,016 |
| 2023 | +8,805 | 3,669 | 1,585 | 1,800 | — | התחלות בנייה | -1,869 |
| 2024 | -1,229 | -512 | 2,654 | 1,783 | — | התחלות בנייה | +2,295 |
| סה"כ | -25,466 | 5,595 | 6,914 | 5,501 | — | התחלות בנייה | +16,112 |
היצע מול ביקוש — גרף שנתי
עמודות: היתרי בנייה (כתום), התחלות (ירוק), גמר (תכלת) | קו אדום מקווקו: צורך בדירות חדשות
דמוגרפיה ודיור
מקור: data.gov.il מפקד 2022 | למ"ס מרשם אוכלוסין
משקי בית 2022
115,871
גודל משק בית ממוצע
2.40
נפשות לדירה
2.3
סך דירות
127,118
כל הנתונים
| אוכלוסייה 2021 | 282,832 |
| אוכלוסייה 2022 | 289,507 |
| אוכלוסייה 2024 | 297,083 |
| אוכלוסייה 2026 | 295,700 |
| גידול אוכלוסייה | +4.5% |
| משקי בית 2022 | 115,871 |
| גודל משק בית ממוצע 2022 | 2.40 |
| נפשות לדירה | 2.27 |
| סך דירות | 127,118 |
| מחיר למ"ר 2023 | ₪14,000 |
| מחיר למ"ר 2026 | ₪16,500 |
| שינוי מחיר | +17.9% |
| התחלות בנייה גולמי (4 שנים) | 5,747 |
| מקדם נטו | 0.85 |
| התחלות בנייה נטו | 4,885 |