הנתונים המרכזיים בעמוד מבוססים על עסקאות אמת שנאספו באופן בלתי-תלוי מרשות המסים. עסקת יד-שנייה = חלפו 4+ שנים משנת הבנייה לרכישה; חדשה = פחות מכך. נתונים ממקורות נוספים (למ״ס, גוב-נדלן, מדדי שוק) מסומנים .
מחירים מקור חיצוני: גוב-נדלן
מחיר חציוני לדירה | מקור: nadlan.gov.il
מחיר חציוני Q1/2020
₪985,000
מחיר חציוני Q1/2025
₪1,332,000
שינוי מחיר 2020–2025
+35.2%
נקודות מחיר זמינות
6 רבעונים
מצב שוק חי מקור חיצוני: מדדי לוחות
מודעות פעילות, ימים בשוק וסוג שוק — מדדי היצע וביקוש עדכניים
נכסים חדשים למכירה
1,099
+7% משנה קודמת
נכסים יד שנייה
4,388
+13% משנה קודמת
ימים ממוצע למודעה
52
+2% משנה קודמת
קונים שצפו
90,568
+43% משנה קודמת
שוק מאוזן
על בסיס יחס קונים-מוכרים וזמן חשיפה
משקי בית (מדדי לוחות)
115,850
נפשות למשק בית (מדדי לוחות)
2.4
מדד התפשרות — מצב שוק יד-2
שוק מאוזן
52 ימים ממוצע בשוק · מבוסס על נתוני מצב-שוק יד-2 (Yad2) — חיובי/שוק-מוכרים = פחות התפשרות
מחירי עסקאות — 3 גרפים
חציון רשמי · ממוצע כל העסקאות · ממוצע יד-שנייה — מבוסס על העסקאות שנאספו, סוננו ונותחו • מקור: nadlan.gov.il (רשות המסים)
שינוי מחיר חציוני בעיר
מקור: nadlan.gov.il • חציון רבעוני, ממוצע שנתי
עסקאות 2025 — חדשות מול יד שנייה
פילוח רשמי מ-CBS פרסום 047/2026, מבדיל קבלן (חדשות) מיד שנייה
אומדני אוכלוסייה לפי מקור
9 מקורות שונים • 6 שנים זמינות • 1 שנים עם פערים בין מקורות
| שנה | אומדנים פר מקור | פער | המומלץ ביותר |
|---|---|---|---|
2019 | מרשם אוכלוסין 2019 (data.gov.il)|322,549 | אחיד | 322,549 מרשם אוכלוסין 2019 (data.gov.il) |
2021 | קובץ למ"ס משולב (2021)|282,832 למ"ס קובץ מקור 2021|282,832 | אחיד | 282,832 קובץ למ"ס משולב (2021) |
2022 | מרשם אוכלוסין למ"ס (עדכון 2025)|289,507 קובץ למ"ס משולב (2022)|289,507 | אחיד | 289,507 מרשם אוכלוסין למ"ס (עדכון 2025) |
2023 | מרשם אוכלוסין למ"ס (עדכון 2025)|298,312 | אחיד | 298,312 מרשם אוכלוסין למ"ס (עדכון 2025) |
2024 | למ"ס היתרי בנייה 2024|297,083 קובץ למ"ס משולב (2024)|297,083 | אחיד | 297,083 למ"ס היתרי בנייה 2024 |
2026 פערים | קובץ למ"ס משולב (2026)|295,700 מרשם אוכלוסין 2026 (data.gov.il)|343,021 | 47,321 16.0% | 295,700 קובץ למ"ס משולב (2026) |
מגמת אוכלוסייה מקור חיצוני: למ"ס
2016-2026 | מקור: data.gov.il מרשם אוכלוסין + מפקד 2022
גידול כולל: -10.2% (382,124 → 343,021)
מגמת מחירים חציוניים מקור חיצוני: גוב-נדלן
מקור: nadlan.gov.il — אתר הנדל"ן הממשלתי
שינוי מחיר חציוני: 35.2% (₪985,000 → ₪1,332,000)
עדכונים נוספים מדוחות רשמיים
פרטים מפוזרים על העיר מהודעות לעיתונות, דוחות סקירת שוק וכלכלן ראשי
בשנת 2025 החלה בנייתן של 1,607 דירות בחיפה, ירידה של 9.9% לעומת 2024 (1,783 דירות). חיפה מתקשה לשמור על קצב התחלות הבנייה הגבוה שאיפיין אותה בעבר.
למ"ס, התחלות וגמר בנייה – סיכום שנת 2025↗ברבעון הרביעי של 2025 מחיר ממוצע של דירה בחיפה עמד על 1.837 מיליון ש"ח, עלייה של 8.9% לעומת רבעון רביעי 2024 — אחת מעליות המחיר הגבוהות בארץ.
למ"ס, שינוי במחירי שוק הדירות – פברואר 2026↗בינואר 2026 הוביל אזור חיפה את מכירות הקבלנים בשוק החופשי בארץ עם 283 דירות שנמכרו, עלייה מתונה של 6% לעומת ינואר 2025 — מקרה חריג כי בשנת 2025 כולה אזור חיפה רשם ירידה של 36% במכירות אלו. בעיר חיפה עצמה נמכרו 62 דירות חדשות בשוק החופשי בינואר 2026 (לעומת 32 בלבד בינואר 2025).
משרד האוצר, סקירת ענף הנדל"ן למגורים – ינואר 2026↗בשנת 2024 (ממוצע) מחיר ממוצע של דירת 4-3.5 חדרים בחיפה עמד על 1,863,500 ש"ח. מחיר ממוצע של דירת 5-4.5 חדרים: 2,732,100 ש"ח. מחיר ממוצע של דירת 3-2.5 חדרים: 1,224,800 ש"ח.
למ"ס, Average Prices of Dwellings (Table 2.2)↗מחוז חיפה רשם +0.5% YoY בפברואר 2026 — בולט בצבר העליות הקטנות שלו לעומת -5.1% של תל אביב.
CBS 052/2026↗במחוז חיפה דירת 4 חדרים ממוצעת ב-Q4/2024 — 1.84 מיליון ש"ח, עלייה שנתית של 11.7% — היה המחוז עם הקפיצה השנתית החדה ביותר באותו רבעון.
ynet/CBS↗התחלות הבנייה בחיפה ב-2024 עלו ב-40.5% YoY ל-7,496 יחידות — מהבולטות בארץ.
CBS Israel in Figures 2024↗construction_starts_annual
יחידה: דירות
| תקופה | דירות | שינוי |
|---|---|---|
| 2022 | 765 | — |
| 2023 | 1,800 | +135.3% |
| 2024 | 1,783 | -0.9% |
| 2025 | 1,607 | -9.9% |
עסקאות אמיתיות — השוואת מחירים ברחוב
השוואת מחיר/מ"ר היום מול לפני 3 ו-5 שנים, באותה שכונה ובאותו רחוב | מקור: govmap.gov.il — רשות המסים
טוען עסקאות נדל"ן מרשות המסים...
מכירות דירות חדשות מקור חיצוני: למ"ס
מקור: למ"ס — סקר בנייה (22 ערים)
היתרי בנייה לפי שנה (2016-2024) מקור חיצוני: למ"ס
מקור: למ"ס — מחולל לוחות
ניתוח קורלציה — גידול מול היצע
מקורות: data.gov.il | למ"ס היתרי בנייה + התחלות בנייה
| שנה | גידול אוכלוסייה % | דירות נדרשות(לפי 2.4 נפשות/משק בית) | היתרי בנייה | התחלות בנייה | פער (היתרים - נדרש) |
|---|---|---|---|---|---|
| 2020 | -6.2% | -8,275 | 351 | 491 | +8,626 |
| 2021 | -6.6% | -8,274 | 757 | 662 | +9,031 |
| 2022 | +2.4% | 2,781 | 1,567 | 765 | -1,214 |
| 2023 | +3.0% | 3,669 | 1,585 | 1,800 | -2,084 |
| 2024 | -0.4% | -512 | 2,654 | 1,783 | +3,166 |
| 2025 | +7.7% | 9,570 | — | 1,607 | — |
מלאי ומכירות מקור חיצוני: למ"ס
מקור: למ"ס — סקר בנייה, פרסומי מכירות דירות חדשות
מלאי לא מכור 2025
2,530
דירות
ממוצע מכירות 3 שנים
1038
דירות לשנה
שנים לפינוי מלאי
2.4
שנים
התחדשות עירונית
סטטוס
בדיקה תכנונית מוקדמת
יחידות מוצעות
58,000
יחידות קיימות
14,500
תובנות אנליטיות
המחיר למ"ר עלה ב-17.9% בין 2023 ל-2026, לעומת ממוצע ארצי של 16.1%
התחלות בנייה כיסו 52% מהביקוש בחלון 2020-2024 — עודף היצע של 16,112 דירות
במלאי הנוכחי ובקצב מכירה ממוצע, ייקח 2.44 שנים למכור את כל הדירות
נפשות לדירה: 2.3 — מתחת לממוצע הארצי 3.11
היתרי בנייה: עלייה מ-965 (2016) ל-2,654 (2024)
אוכלוסייה: עלייה של 2.6% בין 2022 ל-2024 (289,507 → 297,083)
היצע וביקוש — ניתוח מקיף מקור חיצוני: למ"ס
חישוב מגידול אוכלוסייה לפי 2.4 נפשות/משק בית (מקור: מדדי לוחות) | חלון: 2020-2024 | סולם היצע: גמר ← התחלות ← היתרים
דירות נדרשות (2020-2024)
5,595
סך היתרי בנייה (5 שנים)
6,914
סך התחלות בנייה (5 שנים)
5,501
סך גמר בנייה (0 שנים)
—
פער (התחלות בנייה − נדרש)
+16,112 (+152%)
פירוט שנתי — דירות נדרשות מול בנייה בפועל
| שנה | גידול אוכלוסייה | דירות נדרשות | היתרי בנייה | התחלות בנייה | גמר בנייה | בסיס | פער (היצע − נדרש) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2020 | -19,859 | -8,275 | 351 | 491 | — | התחלות בנייה | +8,766 |
| 2021 | -19,858 | -8,274 | 757 | 662 | — | התחלות בנייה | +8,936 |
| 2022 | +6,675 | 2,781 | 1,567 | 765 | — | התחלות בנייה | -2,016 |
| 2023 | +8,805 | 3,669 | 1,585 | 1,800 | — | התחלות בנייה | -1,869 |
| 2024 | -1,229 | -512 | 2,654 | 1,783 | — | התחלות בנייה | +2,295 |
| סה"כ | -25,466 | 5,595 | 6,914 | 5,501 | — | התחלות בנייה | +16,112 |
היצע מול ביקוש — גרף שנתי
עמודות: היתרי בנייה (כתום), התחלות (ירוק), גמר (תכלת) | קו אדום מקווקו: צורך בדירות חדשות
דמוגרפיה ודיור מקור חיצוני: למ"ס
מקור: data.gov.il מפקד 2022 | למ"ס מרשם אוכלוסין
משקי בית 2022
115,871
גודל משק בית ממוצע
2.40
נפשות לדירה
2.3
סך דירות
128,565
כל הנתונים
| אוכלוסייה 2021 | 282,832 |
| אוכלוסייה 2022 | 289,507 |
| אוכלוסייה 2024 | 297,083 |
| אוכלוסייה 2026 | 295,700 |
| גידול אוכלוסייה | +4.5% |
| משקי בית 2022 | 115,871 |
| גודל משק בית ממוצע 2022 | 2.40 |
| נפשות לדירה | 2.30 |
| סך דירות | 128,565 |
| מחיר למ"ר 2023 | ₪14,000 |
| מחיר למ"ר 2026 | ₪16,500 |
| שינוי מחיר | +17.9% |
| התחלות בנייה גולמי (4 שנים) | 5,747 |
| מקדם נטו | 0.85 |
| התחלות בנייה נטו | 4,885 |